①生前（お母様が生きている間）に贈与（名義変更）するのと、相続する（死後変更する）のとの税金面での違いお母様が亡くなった時に相続税が課されるのでしょうか？課されない場合、相続すれば、相続税も贈与税も課されませんから、税金面では有利です。ただし、相続時精算課税制度を利用すると、贈与税も相続税も課されず、生前に２５００万円まで贈与してもらうことが可能です。（２５００万円を超える贈与分は２０％の贈与税が課されます。制度の利用のためには申告が必要です）また、相続税が課される場合、生前贈与すると、相続税が減少しますが、贈与税が課されます。贈与税は相続税よりたいてい高いので、この場合も相続した方が税金面では有利です。また、この場合は、相続時精算課税制度の利用は不利になりますので、使わない方が断然いいです。生前贈与でも相続でも、不動産取得税や登記費用は同じようにかかります。結論：相続税が課されず、相続時精算課税制度を利用して贈与する場合のみ、生前贈与が税金面で有利です。②生前贈与された場合、固定資産税は質問者さんのところへ来るかあなたが単独で所有することになれば、あなたの住所に課税明細が届きます。共有にして、代表者をお母様にすれば、お母様のところに届くはずです。・・・が、自信がないので、税務署で確認してください。ただ、共有にすると、贈与時と相続時の２回登記費用などがかかると思うので、そこまでして名義変更をすべきか、という問題もあると思います。③生前贈与された場合、旦那様の事業に影響があるか。ご自宅を事業所にしている場合は、事業所になっている分だけ経費にすることができる場合があります。が、経費にしなくても、税務署から指摘がくることはまずないと思います。ご自宅を事業所にしていない場合は、なんら関係がありません。ご自宅はあなたの資産で、旦那さんの事業とは関係がないからです。以下余談。生前贈与をする理由に、相続した時に他の相続人ともめそう、ということがあれば、他の回答者さんが答えていらっしゃるように遺言書を書いてもらうとか、死因贈与をしておくとかいう対策により、生前贈与によらなくても自宅を確実にあなたが相続することが可能です。どうせ将来的にあなたがもらうんだから、先に名義を変えておけば？程度の話でしたら、相続時でいいと思います。
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