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Q.691

建設中の住宅が放置されている件について実家の裏で注文住宅が建設中です。昨年10月...

建設中の住宅が放置されている件について実家の裏で注文住宅が建設中です。昨年10月から今年１月の工事予定でしたが、年始頃から全く工事が進んでいません。建物はすでに建っています。横にガレージを作るということだったみたいですが、そこだけ砂地のまま空間があります。土地を囲むように柵がしてあり、そのままここ何ヶ月か放置状態が続いています。そこで質問ですが、建設中の住宅が放置されている原因は何が考えられますか？やはりお金ですか？？もし今の契約者との契約がなくなった場合、注文住宅なので他の買い手は少し安く購入できると思うのですが、どうでしょうか？身内がこの近くで住宅購入を考えているので質問してみました。よろしくお願いします。

A.691	建設中の住宅が放置されている件について実家の裏で注文住宅が建設中です。昨年10月のベストアンサー
外構工事についてはオプションまたは別の工事会社に依頼している可能性もあると思います。中断しているのは、外構工事代が捻出できないからかもしれません。まっ、外構工事しないまま入居する人もいるので真相はわかりませんが。

Q.692

住宅の内装を改修する場合、例えば1部屋の部分を間仕切りを行い、二部屋にしたり、...

住宅の内装を改修する場合、例えば1部屋の部分を間仕切りを行い、二部屋にしたり、一階部分の土間部分、普段は、車をしまっている部分、説明しにくいですが、家の中に車庫があり、その上は、部屋になっています。外壁は、シャッターつきです。この部分に床を作り、居室にするなど、建物大きさを変えない改装？は、建築確認が必要になるでしょうか？

A.692	住宅の内装を改修する場合、例えば1部屋の部分を間仕切りを行い、二部屋にしたり、のベストアンサー
ビルトインガレージを居室に改装という意味ですね。建築確認は必要ないです。元々建築面積に入っているので税金も払っているはず。とやかく言ってくるところはないでしょう。

Q.693

土地売買契約について。詳しい方、お願いいたします。12月中頃に、注文住宅を建築予...

土地売買契約について。詳しい方、お願いいたします。12月中頃に、注文住宅を建築予定で土地を契約し、手付金の100万を現金で支払しております。ローン申請期日が1月18日、土地の引き渡しと残代金支払いが、1月25日と迫っています。契約書に記載されている指定銀行の事前審査は通過していますが、本審査の書類をまだ提出できないでいます。というのも、建物と土地の合算での融資を受ける予定でいるのですが、指定された銀行では、建物請負契約が確立されていなければ、本審査は受けられないとの事。まだ建物をお願いする業者を決めきれずに請負契約を結んでおりません。土地契約の際に、仲介業者には、ローンを組む銀行は指定されている銀行ではない事、会社の福利厚生(利子補給制度)を利用するにあたり、書類作成などが土地売買契約書に記載されている期日には到底間に合わない事、建物をお願いする会社も決定していないなども伝えました。その時は「ローン特約は、余程の事がない限りは延期できますし、大丈夫ですよ。」と言われ、契約してしまいました。現在、仲介業者に延期をお願いしていますが、「延期は無理ですね。」と今になって言われています。また、融資を希望している銀行を含む4つの銀行では、建物請け負い契約を結んでいなくとも、検討中の建築会社が出した概算の間取りでも本審査が可能との回答を銀行から頂いていたので、どこの銀行も同様だと思い込み、指定された銀行の融資決定後に業者は選定しようと思っていたのが間違いでした。ここで質問なのですが、この場合は、やはり延期はできないのでしょうか？また、土地売買契約書に記載されている銀行の指定などは誰が決めた事なのでしょうか？仲介業者が建物建築している会社でして、請け負い契約を成立させたい為に本審査には請け負い契約を交わさないといけないという事を言ってくれなかった様な気がさえしています。どなたか詳しい方、よろしくお願いいたします。

A.693

土地売買契約について。詳しい方、お願いいたします。12月中頃に、注文住宅を建築予のベストアンサー

こんにちは。土地のみの売買契約で、予定建物とセット金額がローン特約ですね。建築条件付土地の売買契約ではないのですね。建物セットで事前審査が通っていれば融資は土地代金の先行実行が可能です。つまり先に土地代金のローン返済が始まります。しかし、＞指定された銀行では、建物請負契約が確立されていなければ、本審査は受けられないとの事。これは銀行に確認されたのでしょうか。仲介業者の話だけであれば銀行に確認する必要があります。土地建物別々に二段階融資が可能なはずですが・・・。売買契約書は土地のみの契約書ですよね。請負契約締結の有効期限に関する取り決めを書面交付されましたか。交付していなければ無効です。＞やはり延期はできないのでしょうか？ローン有効期限は売主の承諾があれば延期できますがそれ以外は不可能です。＞銀行の指定などは誰が決めた事なのでしょうか？ローン特約条項は、「買主の責に帰すべからざる事由により、融資の全部もしくは一部について、融資の承認が得られない場合、もしくは否認された場合、契約解除期日までであれば、買主は売買契約を解除することができる」と記載されてあり、銀行を変えてはいけないという条項はありません。従って指定銀行を変更しても売主に対する損害は発生しません。＞請負契約を成立させたい為に本審査には請負契約を交わさないといけないという事を言ってくれなかった様な気がさえしています。私もそう思います（＾＾；）契約書には請負契約締結の有効期限が記載されていますか。記載されていなければ請負契約は無視できます。記載されていれば従わなければいけませんが、売主への損害はないんですけどね。＞勤務先の企業が、それらの銀行と特別な関係でして、どこの支店でも企業名を出すと態度がコロっと変わるなどある様なのですが、だからでしょうか？それはありますね。結論ですが、売主の承諾がない場合はローン特約期限を延期できないので、土地のみ融資を実行させます。契約書記載の銀行を変えても全く問題ありません。しかし契約書もしくは他の書面にて請負契約締結の有効期限を交わしていれば、それに従う必要があります。しかし請負契約締結は本来土地売買契約とは無関係です。ポイントは請負契約締結に関する条項の有無とその内容ですね。記載とか交付がなければ請負契約はゆっくり考慮できます。請負契約は土地融資実行後1年以内とか2年以内とか銀行によって違いますのでよく調べてください。しかし強引な不動産業者だなぁ（＾＾；）楽しいマイホーム計画になりますように♪

Q.694

建築を学んでいる学生です。学校の課題で表参道に店舗を計画するのですが、それにあ...

建築を学んでいる学生です。学校の課題で表参道に店舗を計画するのですが、それにあたり表参道周辺にある住宅（アパート、マンションも含む）分布を調べたいと思っています。Googleや書店に売っているような地図には載っていないので、何か良い調べ方はないでしょうか？できるだけ学生がやれる範囲の方法でお願いします。

A.694	建築を学んでいる学生です。学校の課題で表参道に店舗を計画するのですが、それにあのベストアンサー
その手の統計を取っているとすれば、区役所じゃないかな。ホームページで探すか、役所に直接聞くか。ゼンリンの地図片手に、自分で回ってプロットしていくってのも、アリだと思うけどね。周辺環境の調査になって調度良いかと。

Q.695

業者の土地引渡が不動産売買契約にある「土地引渡期限」に間に合わない件検索等で調...

業者の土地引渡が不動産売買契約にある「土地引渡期限」に間に合わない件検索等で調べまくりましたが、明確なところが不明のため、相談させてください。注文住宅で12月に不動産売買契約を1月の終わりに建築請負契約を済。この段階で、おおよそ5月終わりから6月くらいには建物完成で引き渡せると口頭で確認。不動産売買契約には土地の引渡期限は2月○日と明記（業者に特定されると嫌なので念のため○日とさせてください）。ただし、不動産売買契約には遅延の場合の補償については明記なし。建築請負契約には着工後（根切り後）120日以内引渡で、遅延の場合の補償明記があり。※土地販売業者と建築業者が同じなので、仲介料はかかりません。この状況で、先日、「地番改良工事等の遅れで2月○日の土地受け渡しは間に合わない。その結果、建築着手が4月くらいになり、結果建物受け渡しが7月か8月になる。土地引渡期限の延長の契約（覚書）をしたい。」と口頭で説明あり。当方は、はっきりOKとも言わず、その場は終わりました。当方としては、人が行う事なのである程度1、2週間の遅延は問わないつもりですが、さすがに1か月を超えるとなると、借りている家賃等も多くなるので、何とかできないかと思っております。また、金利の変動も心配ですし、現状の大家にも6月くらいには退去するので、更新料を免除していただいています。このような状況で、・不動産売買契約書には引渡遅延の補償についての明記はない（建築請負契約書にはある）・土地引渡遅延の補償を問えるとしたらどの程度までOKなのかご教授いただけないでしょうか。

A.695

業者の土地引渡が不動産売買契約にある「土地引渡期限」に間に合わない件検索等で調のベストアンサー

hawaidaikiraiさんへ。契約書を見ないと何ともいえないので一般論という事で。１ヶ月を超える事につきご質問者の「契約の目的」が達せられなくなる様であれば契約解除が可能ですし、それに伴い多額の損害賠償請求も可能と思われますが、たぶんそこまで認められる事案ではないでしょう。引渡しが遅延する事により余計な賃料負担が発生するなどの「実害」があるのであれば、その範疇での請求は可能かと思います。投稿文にある様な「家賃」などがこれに当たるでしょう。慰謝料的な話もあるかもしれませんが、今後の付き合いを考えればそこまで言わない方が良いと思います。個人的な考えですが、土地の売主＝建物の建築請負業者、というのであれば、オプション工事をサービスさせるなどの「落としどころ」を探ってみても良いと思います。－－－補足について－－－補足にある様なご質問者の主張はおかしくないと思いますし、上記の回答ともほぼ同じ内容かと思います。ご質問者がそういう考えで臨もうというのであれば、それでよろしいのではないかと思います。後は、相手の出方次第でしょうね。

　　

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